Комплексное развитие территории (КРТ) по инициативе правообладателя — это альтернативный способ получения земли с дисконтом. Этот механизм регулируется статьей 70 Градостроительного кодекса Российской Федерации от 29.12.2004 №190-ФЗ.
Успешный проект КРТ начинается с глубокого анализа территории: текущей застройки, градостроительных ограничений, статуса земельных участков, обременений и реальных возможностей для реализации.
Это особенно критично, когда девелопер выходит на новый регион экспансии, где нет локальной экспертизы, а структура городской застройки, правовой статус участков и реальные перспективы запуска КРТ зачастую остаются загадкой.
Земли.тех помогает девелоперам именно на этом этапе. Мы предлагаем профессиональную аналитическую услугу по поиску, отбору и детальному анализу территорий, которые имеют высокий потенциал для КРТ жилой застройки по инициативе правообладателя.
Для этого мы используем собственную современный ГИС-сервис и проверенные специализированные методики, позволяющие быстро и точно оценить:
Успешный проект КРТ начинается с глубокого анализа территории: текущей застройки, градостроительных ограничений, статуса земельных участков, обременений и реальных возможностей для реализации.
Это особенно критично, когда девелопер выходит на новый регион экспансии, где нет локальной экспертизы, а структура городской застройки, правовой статус участков и реальные перспективы запуска КРТ зачастую остаются загадкой.
Земли.тех помогает девелоперам именно на этом этапе. Мы предлагаем профессиональную аналитическую услугу по поиску, отбору и детальному анализу территорий, которые имеют высокий потенциал для КРТ жилой застройки по инициативе правообладателя.
Для этого мы используем собственную современный ГИС-сервис и проверенные специализированные методики, позволяющие быстро и точно оценить:
- объекты, инициирующие КРТ
- градостроительный потенциал
- юридические и технические ограничения
- риски и «подводные камни»
Кому имеет смысл рассматривать КРТ
-
Девелоперам- поиск перспективных территорий под редевелопмент
- подготовка обоснований для КРТ
- ускорение предпроектной стадии
-
Инвесторам и инвестиционным комитетам- выявление крупных земельных массивов
- оценка градостроительных рисков
- работа с обхектами, иниццирующими КРТ
Когда девелоперу имеет смысл рассматривать КРТ
КРТ становится актуальным инструментом, когда:
- c текущими ценами на «готовые» участки модель «не взлетает»
- территория застроена морально и физически устаревшими объектами, присутствуют аварийные или критериальные ОКС
- земельные участки не сформированы или имеют сложную структуру
- городские власти открыты к формированию КРТ в городе
- проект рассматривается как средне- или долгосрочный
Какие территории мы анализируем под КРТ
Находим аварийные дома, которые могут инициировать зону КРТ
Для каждого ОКС указывается жилая и нежилая площадь, год постройки, этажность, количество квартир
Анализируем участки
и зоны ПЗЗ под ними
и зоны ПЗЗ под ними
Определяем участки под зданиями
и анализируем их на соответствие ВРИ, выделяем участки в жилых зонах
и анализируем их на соответствие ВРИ, выделяем участки в жилых зонах
Смотрим ограничения
Оцениваем ЗОУИТ, зоны ОКН и другие ограничения
Формируем закрытую карту
Выделяем потенциальные зоны под КРТ жилой застройки, которых нет на рынке
Что включает аналитика территорий под КРТ
Интерактивная ГИС-карта с набором слоев:
- Аварийные и критериальные ОКС с минимальной площадью (экономия на расселении)
- Зоны ЗОУИТ и охраны ОКН
- Земельные участки под ОКС с кадастровой информацией
- Зоны жилые зоны ПЗЗ под многоквартирные дома
Пример реального проекта: анализ территории под КРТ жилой застройки
Для регионального девелопера из города с населением более 500 тыс. человек был выполнен анализ территорий под КРТ по инициативе правообладателя (предпроектная стадия). Фокус — территории с минимальным расселением (2-3 этажные КОС)
В рамках проекта:
Для регионального девелопера из города с населением более 500 тыс. человек был выполнен анализ территорий под КРТ по инициативе правообладателя (предпроектная стадия). Фокус — территории с минимальным расселением (2-3 этажные КОС)
В рамках проекта:
- проанализировано 350 000 земельных участков
- исследовано 9 500 жилых домов
- выявлены аварийные и критериальные ОКС
- учтены ПЗЗ, ЗОУИТ и зоны охраны ОКН
- сформирована интерактивная карта территорий с потенциалом КРТ
- ФРТ РФ
- НСПД
- ГИСОГД
- ГИС ЖКХ
- Росреестра
Обсудить проект для вашего города
Коротко обсудим задачу и поймём, имеет ли смысл идти дальше
Другие цифровые продукты для анализа земли
FAQ
- Что включает услуга анализа территорий под КРТ?Услуга включает выявление территорий с признаками потенциального КРТ на основе анализа объектов капитального строительства и градостроительных данных. Результат используется для первичной оценки возможности инициирования КРТ.
- Подходит ли услуга для девелоперов, работающих по инициативе правообладателя?Да. Анализ территорий под КРТ применяется при проработке проектов комплексного развития по инициативе правообладателя в границах населённых пунктов.
- В каких городах и регионах можно выполнять анализ КРТ?Анализ территорий под КРТ выполняется в городах и регионах Российской Федерации при наличии актуальных градостроительных и кадастровых данных.
- Какие объекты учитываются при анализе территорий под КРТ?В анализ включаются аварийные и критериальные объекты капитального строительства, а также жилые дома определённых периодов застройки в границах территорий.
- Используются ли данные ПЗЗ при анализе КРТ?Да. При анализе учитываются данные Правил землепользования и застройки конкретного муниципалитета.
- Учитываются ли зоны с особыми условиями использования территорий (ЗОУИТ)?Да. Зоны с особыми условиями использования территорий и зоны охраны объектов культурного наследия учитываются при анализе для исключения заведомо ограниченных территорий.
- В каком формате предоставляется результат анализа КРТ?Результат предоставляется в виде интерактивной карты с нанесёнными слоями объектов, земельных участков и градостроительных ограничений.
- Является ли анализ КРТ юридическим основанием для запуска проекта?Нет. Анализ КРТ используется как предварительный аналитический этап и не заменяет юридические и градостроительные процедуры, предусмотренные законодательством.
- Можно ли использовать анализ КРТ после первичного поиска земельных участков?Да. Анализ территорий под КРТ часто применяется как следующий этап после первичного поиска и отбора земельных участков.
- Подходит ли услуга для оценки нескольких территорий одновременно?Да. Анализ может выполняться сразу по нескольким территориям в рамках одного города или региона в зависимости от задач девелопера.